「建蔽率(建ぺい率)・容積率ってなに?」わかりやすく解説!大東建設のお家コラム

大東建設のお家コラムでは、これから住まい選びをしようという方や、住まいに対するお悩みをお持ちの方などに、住まいにまつわるお役立ち情報をお届けしてまいります。

今回は、「建蔽率・容積率」と題してお送りいたします。


【建蔽率(建ぺい率)とは?】


 建ぺい率とは、敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積)の割合のことです。


【なぜ建蔽率があるの?】


 敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、火事のときに延焼したり、普段の日当たりが悪くなるなどの問題が出てしまいます。そのため、適切に空きスペースを確保することで、防火と快適で良好な住環境のために定めています。


【建蔽率の割合と計算方法は?】


 建蔽率は、お家を建てる場所によって変わります。そもそも土地には一部を除き、「用途地域」といって、土地の使い道が都市計画によって決められています。用途地域については改めて取り上げとして、建蔽率は用途地域により30%〜80%と、主に10%刻みで定められています。建蔽率の計算方法について説明します。


例:150平方メートルの土地に、70平方メートルの建物を建てた場合は、計算方法に当てはめ、

70÷150×100から、約46.7%となります。


前に書きました「用途地域」によって、建蔽率とこの後説明する容積率はあらかじめ決められていますので、建物を建てる場所の用途地域に合わせて、定められている最大の建蔽率より低ければ、その場所に建物を建てることは可能となります。


【容積率とは?】


 容積率とは、「敷地面積(土地の面積)に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合」のことです。


【なぜ容積率があるの?】


 容積率も基本的には、防火対策や風通しなど、快適性の確保といった目的がありますが、さらに人口の調節、という目的があります。一つの建物の容積≒階数を制限することで、住める人の数を調節(コントロール)しています。



【容積率の割合と計算方法は?】


 容積率も、お家を建てる場所によって変わります。建蔽率と同じく、「用途地域」によって決められています。容積率は用途地域により50%〜500%と幅が広いのが特徴です。容積率の計算方法について説明します。

例:150平方メートルの土地に、1階40平方メートル、2階40平方メートルの建物を建てた場合、計算方法に当てはめ、(40+40)÷150×100から、約54%となります。


【容積率は、建物前面道路の幅によって実際の割合が決まります】


 実は、容積率そのものは用途地域などによってあらかじめ定められていますが、実際の容積率の割合は、建物の前面道路(建物が面している道路)が12m未満の場合、道路の幅を入れ、改めて計算する必要があります。


 前面道路の幅×0.4×100=容積率 (住宅地の場合は0.4。商業地域などの場合は0.6)


 この結果に基づき、数字が低い方が実際の容積率となります特に住宅街であれば、前面道路の幅が短いことが多いので、注意が必要です。


 (例:容積率200%と定められている土地で、全面道路が4mの場合、計算すると160%なので、小さい方の160%が、その場所の実際の容積率)



 【建蔽率・容積率ともに、その割合が緩和される場合も】


 制限が加えられることもあるのに対し、建蔽率・容積率が緩和される場合もあります。



 【建蔽率の要件緩和】

 

防火地域に指定されている場所で耐火建築物を立てれば、建蔽率が10%緩和されることがあります。また、角地と呼ばれる、道路の交差点などに位置する土地の場合、他の土地より風通しもいいなどのことから10%緩和されることがあります。


 【容積率の要件緩和】


 容積率は建蔽率よりさらに細かく緩和措置が定められています。例えば、地下室、建物に組み込まれた車庫(ビルトイン駐車場)、小屋裏収納(ロフト)などです。幅広く設定されていますので、お家探しの時に相談してみてください。



【まとめ】


 建蔽率・容積率は、不動産の広告を見るときも意識して見つけないとつい見落としてしまう項目ですが、特に注文住宅を建てたい、という方はぜひ注目していただきたい部分です。大東建設では、建蔽率・容積率も考えた「こだわりの住宅」の建築・販売を通じ、皆様に新生活をご提案しています。住まいづくり、住まい選びに関する様々な疑問、お悩みも承ります。ぜひお気軽にご相談ください。